統計と決算で読む ／ 不動産

不動産の営業利益、統計5.8%減・上場14.9%増。差は資本金1億円未満

不動産業の営業利益は、2025年度に法人企業統計で前年度より5.8%減り、東証の上場129社の合計では14.9%増えました。しかし、資本金1億円以上の会社だけで見れば、統計も9.7%増です。向きが逆になった中身は、資本金1億円未満の区分の26.5%減でした。

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同じ不動産業で統計は減り上場は増えたと聞くと、つい「本当に？」と思います。説明は4つ考えられます。

1. 統計に、上場会社と別の集団（資本金1億円未満）が入っているから
2. その区分で、事業が縮んだから
3. 前年度が高かった反動で、もともと振れの大きい区分だから
4. 標本の入れ替えが効いたから

説明1「別の集団が入っている」は当たる。資本金1億円以上だけなら統計も9.7%増える

統計は、財務省の法人企業統計調査の年次調査です。金融業・保険業以外の法人の決算を調べる標本調査で、上場していない会社も含みます。業種は「不動産業」で、営業利益の合計を資本金1億円未満、1億〜10億円、10億円以上の3区分で見ます。

2025年度の営業利益は、7兆1,742億円から6兆7,590億円へ減りました。資本金1億円未満は8,121億円減り、1億円以上の2区分は計3,968億円増えています。

資本金1億円以上の2区分だけなら、統計は9.7%増で、上場の14.9%増と向きが同じです。

統計の不動産業約39.9万社の99.2%（約39.7万社）は資本金1億円未満ですが、上場129社では5社だけです。

上場129社のうち104社で営業利益が増えました。営業利益が大きい順の10社は、全社が増えています。

説明2「事業が縮んだ」は一部だけ当たる。資本金1億円未満の減少額の8割は利益率の低下だった

資本金1億円未満の売上高は、前年度より5.0%減りました。営業利益の減少額のうち、売上が減った分は19%です。

残る81%は、利益率（売上高に対する営業利益の割合）が11.3%から8.7%に下がった分です。販売費及び一般管理費（販管費）は1.3%しか減らず、売上ほど減りませんでした。

説明3は一部だけ当たる。振れの大きい区分だが、前年の反動とは決めつけられない

資本金1億円未満の営業利益は、2017〜2025年度の9年のうち8年で、前年度より25%を超えて増えるか減るかしました。売上高では0年です。2025年度の26.5%減は、珍しくない大きさです。

2024年度の営業利益3兆672億円は、10年で最高でした。2025年度は10年の平均より4.0%低いだけです。

2024年度と同じく前年度比で19%以上増えた年は5回あり、翌年に減ったのは3回、増えたのは2回でした。反動と決めつけられません。

説明4「標本の入れ替え」は、決められない

財務省は2009年の標本抽出方法の変更で、調査する会社（標本）を半数ずつ入れ替える方式を導入すると発表しています。今の運用は確認できず、26.5%減への影響は言えません。

統計と上場の向きが逆なのは、資本金1億円未満の区分が全体を引き下げたためと考えられる

答えは説明1の「別の集団が入っている」だと考えられます。資本金1億円未満の減少額は全規模の減少額の1.96倍で、1億円以上は統計も上場も増益です。説明2と3は一部だけ当たり、説明4は決められませんでした。26.5%減が実態の悪化か毎年の振れかは、この統計だけでは決められません。

このデータで言えないこと

数字の一覧・使ったデータを見る

数字の一覧

出所：金融庁 EDINET（各社の有価証券報告書）、財務省「法人企業統計調査」より作成

項目	数字	時点	出所
統計の不動産業の営業利益（全規模）	7,174,185百万円 → 6,758,974百万円（−5.8%）	2024年度 → 2025年度	法人企業統計
統計の資本金1億円未満	3,067,156百万円 → 2,255,096百万円（−26.5%、減少額812,060百万円）	2024年度 → 2025年度	法人企業統計
統計の資本金1億〜10億円	1,660,320百万円 → 1,882,082百万円（+13.4%）	2024年度 → 2025年度	法人企業統計
統計の資本金10億円以上	2,446,709百万円 → 2,621,796百万円（+7.2%）	2024年度 → 2025年度	法人企業統計
統計の資本金1億円以上の2区分の合計	4,107,029百万円 → 4,503,878百万円（+9.7%）	2024年度 → 2025年度	法人企業統計
統計の資本金1億円未満の売上高・販管費	売上高 −5.0%、販管費 −1.3%	2024年度 → 2025年度	法人企業統計
統計の資本金1億円未満の売上高に対する営業利益	11.3% → 8.7%（減少額のうち、利益率の低下 81%、売上の減少 19%）	2024年度 → 2025年度	法人企業統計
統計の資本金1億円未満の前年度比が±25%を超えた年	営業利益 9年中8年、売上高 9年中0年	2017〜2025年度	法人企業統計
統計の資本金1億円未満の水準	2024年度は10年で最高。2025年度は10年の平均より4.0%低い	2016〜2025年度	法人企業統計
統計の資本金1億円未満の、前年度比+19%以上の年の翌年	5回のうち、減った3回、増えた2回	2017〜2025年度	法人企業統計
統計の不動産業の社数	399,872社のうち、資本金1億円未満は396,776社（99.2%）	2025年度	法人企業統計
上場の不動産会社の営業利益	129社のうち104社が増益、合計 +14.9%	2024年度 → 2025年度	有価証券報告書
上場の資本金1億〜10億円	49社の合計 +17.8%	2024年度 → 2025年度	有価証券報告書
上場の資本金10億円以上	75社の合計 +14.7%	2024年度 → 2025年度	有価証券報告書

使ったデータ

• 有価証券報告書（金融庁 EDINET）　東証33業種「不動産業」の上場会社で、決算期が12か月の書類のうち、2024年度と2025年度の両方に営業利益と売上高がある129社。営業利益の伸びは、両年度に値がある同じ会社の合計で比べた。資本金の区分は2025年度の書類の値で分けた。年度は、決算期の終わりが4月〜翌年3月のものを2025年度とした（オープンハウスグループは2025年9月期、ヒューリックと東京建物は2025年12月期）。
• 法人企業統計調査（財務省）　年次別調査の時系列データ（金融業、保険業以外、原数値）。業種は「不動産業」（「不動産業、物品賃貸業」ではない）、項目は「営業利益」「売上高」「売上原価」「販売費及び一般管理費」。資本金1億円未満は、1千万円未満、1千万〜5千万円、5千万〜1億円の3区分の合計。2025年度は、2025年4月〜2026年3月に終わる決算。減少額の内訳は、売上の変化による分（売上高の変化×2024年度の利益率）と、利益率の変化による分（2025年度の売上高×利益率の差）に分けた筆者計算。
• 表の会社の選び方　上の129社を、2025年度の営業利益が大きい順に10社。
• 図の集計　図1は統計の資本金3区分と全規模の営業利益の2025年度の前年度比。図2は統計の資本金3区分の営業利益の前年度比（2017〜2025年度）。
• 実名で取り上げた会社の書類　会社名（書類ID、決算期、提出日）の順。三井不動産（S100YHUO、2026年3月期、2026年6月24日）、三菱地所（S100YBLA、2026年3月期、2026年6月24日）、住友不動産（S100YI5D、2026年3月期、2026年6月24日）、ヒューリック（S100XR5L、2025年12月期、2026年3月17日）、東急不動産ホールディングス（S100YHXW、2026年3月期、2026年6月24日）、オープンハウスグループ（S100XBTG、2025年9月期、2025年12月22日）、野村不動産ホールディングス（S100YH2N、2026年3月期、2026年6月23日）、東京建物（S100XSKF、2025年12月期、2026年3月23日）、飯田グループホールディングス（S100YID4、2026年3月期、2026年6月23日）、日本空港ビルデング（S100YGGN、2026年3月期、2026年6月22日）。
• 標本の入れ替え　財務省 財務総合政策研究所「法人企業統計調査 調査の概要」「標本抽出方法の変更」（調査の概要、標本抽出方法の変更）。

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